Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), contrat, vente, immeuble, prix, évaluation, libéralité

Par un arrêt du 27 décembre 2019, le Conseil d’État précise à quelle date est caractérisée la libéralité occulte née de la minoration du prix d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Les faits étaient les suivants:

À l’issue de la vérification de la comptabilité d’une SCI, l’administration fiscale estima que celle-ci avait accordé des avantages occultes à son gérant en raison de la minoration, d’une part, du prix de cession, au titre d’une VEFA conclue en 2009 d’un appartement F2 et, d’autre part, du prix de vente d’un appartement F4 cédé en 2010. Elle assujettit, en conséquence, le contribuable à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu.

L’intéressé ayant contesté ce redressement, le Conseil d’État décide que :

  • il était admis que les parts de la SCI étaient intégralement détenues par deux SARL soumises à l’IS ;

  • dès lors, le versement d’un avantage occulte par cette SCI correspond à une distribution de revenus imposables chez le bénéficiaire dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ;

  • un prix délibérément majoré ou minoré, sans que cet écart de prix ne comporte de contrepartie, constitue un avantage qui doit être requalifié en libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices, alors même que l’opération est portée en comptabilité et assortie des justifications concernant son objet ;

  • dans le cas d’une VEFA à un prix sous-évalué, l’acquéreur doit être regardé comme ayant disposé de la fraction du prix constitutive d’une libéralité dès la conclusion de la vente et sans attendre la livraison du bien, alors même que les ouvrages ne deviennent sa propriété qu’au fur et à mesure de l’exécution des travaux.