Obligations du bailleur quant à la délivrance de la chose louée et prise en charge des frais de désamiantage; vente d’immeuble; obligations; amiante; bail

Cass. 3e civ., 18 janv. 2018.

L’obligation de délivrance du bailleur est régie par le Code civil. Depuis environ 2 décennies, de nombreuses normes environnementales sont venues enrichir le dispositif. Parmi elles, figure l’obligation de désamiantage. Compte tenu du coût de ce type de travaux, il n’est pas surprenant de voir les parties se quereller quant à leur prise en charge : qui, du bailleur ou du locataire, doit en faire les frais ? Le rattachement de cette question à l’obligation de délivrance ne peut que conduire à la condamnation du bailleur récalcitrant. Tel est l’apport de l’arrêt rendu par la troisième chambre de la Cour de cassation le 18 janvier 2018. Selon cette décision, l’obligation de désamiantage est rattachée à l’obligation de délivrance du bailleur, de sorte que, sauf clause contraire, le locataire peut agir directement contre le bailleur en remboursement des frais de désamiantage.

Depuis un décret du 3 mai 2002, la présence d’amiante constitue un vice caché. Pour la période antérieure à l’entrée en vigueur de ce texte, la Cour de cassation a admis que le vendeur était tenu, au titre de son devoir général de loyauté, de révéler à l’acheteur la présence d’amiante dans les murs et les cloison.

L’intérêt de l’arrêt du 18 janvier 2018 est de préciser le sort de la prise en charge des frais de désamiantage, non dans la vente immobilière, mais dans le bail commercial, lors de la prise de possession des locaux. La position de la Cour de cassation est justifiée. Dans le silence des parties, le rattachement logique du désamiantage à l’obligation de délivrance (les locaux doivent être exempts de défauts) mène à la condamnation du bailleur. La précision est d’autant plus importante que l’amiante avait été découverte lors de travaux de réhabilitation de l’immeuble diligentés par le locataire, et non par le bailleur. Les locaux avaient été loués pour y installer une crèche. La cour d’appel avait considéré que le contrat de réhabilitation passé entre le locataire et le promoteur immobilier en charge des travaux valait exonération de responsabilité du bailleur. À tort, selon la Cour de cassation, qui censure et retient la condamnation du bailleur à la prise en charge du surcoût lié aux frais de désamiantage, qui peuvent être conséquents (les travaux se chiffrent ici en plusieurs millions d’euros), de même qu’aux conséquences financières du retard provoqué par ces travaux supplémentaires. Mais le dispositif n’étant pas marqué ici par le sceau de l’ordre public, les parties peuvent aménager cette question par une clause expresse et décider d’en transférer la charge au locataire, moyennant, par exemple, une réduction de loyer.