Copropriété, servitude, droit de passage, droit civil

La mention dans un état descriptif de division d’un droit de passage au seul bénéfice d’un copropriétaire peut-elle révéler l’existence d’un droit exclusif à son profit ?

Telle était la question à laquelle la Cour de cassation a répondu par un arrêt publié du 1er février 2018.

Les faits de l’affaire étaient les suivants:

Un syndicat des copropriétaires a assigné le propriétaire d’un lot en remise en état de l’entrée charretière située au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Pour déclarer recevable la demande du syndicat, la cour d’appel a retenu que :

  • il résultait de l’état descriptif de division que le propriétaire du lot en question ne bénéficiait sur l’entrée charretière que d’un « droit de passage » ;

  • l’article 10 du règlement de copropriété stipulait que « le propriétaire de ce lot aura seul la charge et l’entretien des lots compris dans son lot (…) ainsi que de la cour, de l’entrée charretière et de l’abri dont la jouissance est comprise dans son lot »; il n’énonçait pas que la jouissance exclusive ou privative de cette entrée était attribuée à ce copropriétaire.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et décide qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mention d’un « droit de passage » dans l’état descriptif de division au seul bénéfice du propriétaire du lot en question ne révélait pas qu’il s’agissait d’un droit exclusif, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.