Baux commerciaux, location gérance, éviction, congé, fonds de commerce

Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal mis en gérance.

L’article L. 144-10 du Code de commerce précise que tout contrat de location-gérance, consenti par l’exploitant d’un fonds de commerce ne remplissant pas cette condition est nul et que cette nullité entraîne à l’égard des contractants la déchéance des droits qu’ils pourraient éventuellement tenir des dispositions réglant les rapports entre eux en ce qui concerne le renouvellement du bail.

Aux termes d’un arrêt publié du 22 mars 2018, la Cour de cassation apporte des précisions sur les sanctions encourues par le preneur en cas d’inobservation de la condition d’exploitation d’un fonds de commerce pendant deux années au moins avant de le mettre en gérance.

En l’espèce, une personne qui avait pris à bail, à compter du 1er avril 2004, un local commercial appartenant à une société, donna, le 20 mars 2006, le fonds de commerce en location-gérance. Les 7 et 22 mai 2012, le bailleur lui délivra deux congés avec refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction en invoquant l’absence d’exploitation du fonds de commerce mis en gérance pendant deux années au moins par le preneur. Celui-ci l’assigna en contestation des congés.

Pour dire que les motifs des congés portant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction n’étaient pas justifiés et que le bailleur était tenu au paiement d’une indemnité d’éviction, la cour d’appel retint que, si la locataire avait donné le fonds de commerce en location-gérance sans l’avoir préalablement exploité pendant deux années au moins, cette faute, qui existait dans ses rapports contractuels avec le locataire-gérant, pouvait entraîner la nullité du contrat, mais ne constituait pas un motif grave et légitime privatif d’une indemnité d’éviction dès lors que le bailleur ne rapportait pas la preuve du préjudice qu’elle lui causait sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil.

La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel et décide que le contrat de location-gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur, qui n’ont pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties, est atteint d’une nullité absolue et que la déchéance du droit à renouvellement du bail, prévue par l’article L. 144-10, est encourue dès lors que le preneur consent un contrat de location-gérance atteint par la nullité prévue à l’alinéa 1er du même texte.

Cass. 3e civ., 22 mars 2018, no 17-15830