Bail locatif, sous-location, résiliation, maintien dans les lieux

Le sous-locataire peut-il bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux alors que le bail principal fait l’objet d’une résiliation de plein droit ? Aux termes d’un arrêt publié du 14 juin 2018, la Cour de cassation répond positivement à cette question, le titre du sous-locataire ayant été judiciairement reconnu avant la résiliation.

Les faits étaient les suivants. Selon bail du 15 avril 1966 soumis à la loi du 1er septembre 1948, fut donné à bail un appartement qui fit l’objet d’une sous-location. Un jugement du 19 septembre 1985 dit que cette sous-location était également régie par la loi du 1er septembre 1948. Le locataire étant décédé, le bailleur assigna sa veuve et la sous-locataire en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

La cour d’appel ayant rejeté sa demande, le bailleur fit valoir à l’appui de son pourvoi en cassation que le contrat de bail était résilié de plein droit au jour du décès du locataire, de sorte que l’épouse de celui-ci se trouvait privée de tout droit sur le bail portant sur un appartement n’ayant jamais constitué leur domicile conjugal.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et décide que :

S’agissant du versement d’une indemnité d’occupation :

• l’appartement n’ayant jamais servi à l’habitation des époux, l’épouse survivante du locataire n’était pas cotitulaire du bail en application de l’article 1751 du Code civil ;

• le seul encaissement des sous-loyers reversés au bailleur ne suffisait pas à lui conférer la qualité d’occupante ;

• la sous-locataire occupant seule les lieux en vertu d’une sous-location régulière, l’épouse survivante du locataire n’était pas redevable d’une indemnité d’occupation.

S’agissant de la résiliation du bail et du maintien dans les lieux :

• la sous-locataire, dont le titre de sous-location avait été judiciairement reconnu, était occupante de bonne foi et bénéficiait à ce titre d’un droit au maintien dans les lieux personnel et indépendant des droits du locataire principal ;

• si la résiliation de plein droit du bail au jour du décès du locataire lui avait fait perdre sa qualité de sous-locataire, celle-ci avait conservé depuis cette date son droit au maintien dans les lieux, même si aucun congé n’avait été délivré au locataire principal.

Cass. 3e civ., 14 juin 2018, no 17-12512,